Estudo de caso: oito anomalias, quatro origens — execução, projeto, material e serviço não prestado

I – Objeto e elementos examinados

Trata-se de perícia realizada em ação de procedimento comum sobre execução de reforma residencial contratada por empreitada, com dois termos aditivos: o primeiro alterou materiais e acresceu preço; o segundo prorrogou o prazo, com multa diária. O objeto delimitado na decisão foi verificar se o atraso decorreu de culpa do contratante ou do contratado; se há vícios nos serviços executados e, existindo, se decorrem de imperícia de execução ou de decisão de projeto da edificação; e quantificar, quando cabível, o custo de correção e de complementação.

Foram examinados o contrato e os dois aditivos, com a especificação de materiais; o projeto da edificação, com os detalhes de pingadeira e de impermeabilização; comprovantes de pagamento e de aquisição de materiais; o relatório fotográfico e os vídeos apresentados pelas partes; boletins técnicos dos fabricantes das tintas aplicadas; e material técnico do IPT produzido no contexto da NBR 16648. Realizou-se uma vistoria, com registro fotográfico dos pontos indicados pelas partes.

II – Manifestações observadas

Na vistoria, constataram-se, nos pontos indicados pelas partes:

• manchas e diferença de cobertura na pintura da fachada, em imóvel pintado com cor intensa sobre substrato de tonalidade distinta;
• manchas, umidade e desplacamento nos muros, junto às pingadeiras, com escoamento para a face do muro;
• fissuras no encontro entre o porta-grelha e o piso cimentado;
• bolhas e desprendimento parcial de pintura epóxi no piso do sótão;
• variação de tom e de textura no revestimento cimentício das paredes;
• umidade junto aos pisos das áreas molhadas e molháveis;
• serviços inacabados: muretas sem pintura, ausência de arremate no entorno de pontos hidráulicos e ausência de resina de acabamento em parte das paredes.

III – Vistoria e método de classificação

A vistoria foi única, com registro fotográfico e exame dos vídeos apresentados. Não houve ensaio destrutivo, medição de espessura de película nem ensaio de aderência: a atribuição de origem apoiou-se em documento técnico e no registro em vídeo, e essa limitação está declarada no laudo.

O método consistiu em classificar cada anomalia em uma de quatro categorias, antes de qualquer valoração: vício de execução, quando o serviço foi executado em desacordo com o critério técnico aplicável; vício de projeto, quando a anomalia decorre de escolha ou de detalhe do projeto da edificação; característica intrínseca do material, quando a manifestação é inerente ao produto e à técnica, sem sinal de patologia; e serviço não prestado, quando o item simplesmente não foi executado — hipótese que não é vício e foi tratada como desconto na composição dos serviços efetivamente prestados.

A apuração da autoria material precedeu a classificação: itens executados por equipe contratada diretamente pela autora, e não pelo requerido, foram excluídos da atribuição, com indicação do que cada parte executou.

IV – Atribuição por anomalia

Cada anomalia foi remetida ao elemento que a produz, com o documento correspondente:

• Manchas na fachada: vício de execução. Os boletins dos três fabricantes consultados condicionam o número de demãos ao contraste entre substrato e cor aplicada; em repintura de cor intensa sobre fundo de tonalidade distinta, o cobrimento exige mais demãos do que o previsto para cor clara. A correção foi quantificada em um terço do serviço de pintura da fachada, acrescido da preparação da superfície.
• Manchas, umidade e desplacamento nos muros: vício de projeto. As pingadeiras empregadas são placas de concreto armado não estanques, que conduzem a água para dentro e para a face do muro. O detalhe é do projeto, não da execução: nenhum procedimento de pintura corrigiria o escoamento.
• Fissuras no encontro entre porta-grelha e piso: comportamento dos materiais. A fissura decorre da movimentação e da retração próprias dos materiais naquele encontro, e cabe ao projeto posicionar a junta ou empregar solução que não fissure.
• Piso industrializado e piso de cimento queimado: execução por terceiro. O requerido executou apenas o teste inicial em uma peça e a aplicação de primer; a execução final foi assumida por equipe contratada pela autora, o que impede atribuir ao requerido os vícios do sistema finalizado.
• Pintura epóxi no piso do sótão: vício de execução. O vídeo apresentado pela própria autora, gravado logo após a aplicação, mostra a película se desprendendo sobre placas de sujeira, o que caracteriza preparação deficiente da superfície. A correção compreende raspar o produto solto, aplicar uma demão nos trechos e uma segunda em toda a extensão, para uniformizar acabamento e cor.
• Revestimento cimentício das paredes: não é anomalia. Variações distribuídas de tom e de textura são inerentes ao material e à técnica; o material do IPT produzido no contexto da NBR 16648 registra que o sistema pode apresentar pequenas diferenças de tonalidade visíveis a olho nu, aferidas contra amostra de referência, e a ausência de sinais de patologia — eflorescência, fissura, desplacamento, som cavo, umidade, bolor ou retoque aparente — foi verificada no local.
• Umidade junto aos pisos das áreas molhadas: vício de projeto. Revestimento decorativo não é impermeabilização: a estanqueidade dessas áreas exige projeto específico, com argamassa polimérica ou manta sobre a regularização, e não se obtém pela camada de acabamento.

V – Análise

Da conjugação dos elementos examinados, resulta a sequência abaixo, na qual cada passo decorre do anterior e tem evidência própria:

1. a primeira operação é qualificar a anomalia, não medi-la: a mesma mancha pode ser vício de execução, consequência de detalhe de projeto ou característica do material, e cada hipótese tem consequência distinta quanto ao dever de reparar;
2. a qualificação exige o critério escrito: o número de demãos consta do boletim do fabricante e varia com o contraste e com a cor, e a tolerância de tonalidade do revestimento cimentício consta do material técnico referido à NBR 16648 — sem esse documento, a conclusão seria opinião;
3. a autoria material precisa ser apurada antes da valoração: o que foi executado por terceiro contratado pela autora não pode ser imputado ao requerido, ainda que o resultado final apresente vício;
4. a aptidão do elemento construtivo decide a origem: pingadeira não estanque e revestimento sem função impermeabilizante produzem a manifestação independentemente do esmero da execução, e essa verificação separa projeto de mão de obra;
5. quantifica-se somente o que foi atribuído à execução, com critério de composição declarado — um terço do serviço de pintura da fachada mais a preparação, e o reparo da pintura epóxi —, o que resultou em R$ 6.910,03 na data de referência.

VI – Conclusão, recomendações e limitações

Pelas constatações da vistoria e pelos documentos examinados, conclui-se que, das oito anomalias apontadas, duas decorrem de execução — o cobrimento insuficiente da pintura da fachada e a preparação deficiente da superfície antes da pintura epóxi — e somam R$ 6.910,03; que quatro decorrem de decisão de projeto ou de comportamento próprio do material — pingadeiras não estanques, fissura no encontro com o piso, ausência de impermeabilização nas áreas molhadas e variação de tonalidade do revestimento cimentício; e que duas foram executadas por terceiro contratado pela autora. Os itens inacabados não foram tratados como vício: foram descontados na composição dos serviços efetivamente prestados.

Recomenda-se refazer a pintura da fachada com o número de demãos e o controle de espessura indicados pelo boletim do fabricante para a cor e o substrato empregados; substituir ou corrigir as pingadeiras por elemento estanque, com pingadeira contínua e remate; raspar e reaplicar a pintura epóxi com preparação da laje; elaborar projeto de impermeabilização das áreas molhadas; e registrar, por ficha de serviço datada, qual equipe executou cada etapa, de modo que a autoria material seja reconstituível.

Uma única vistoria; sem ensaio de aderência, sem medição de espessura de película e sem ensaio destrutivo; o desplacamento da pintura epóxi apoiou-se em vídeo gravado pela parte, e não em medição no local. A quantificação adota composição de custo declarada no laudo e não substitui orçamento de terceiro. O trabalho não aprecia dano moral, não imputa responsabilidade e não define culpa contratual: determina a origem técnica de cada anomalia e o custo do reparo correspondente.

Para a conferência do trabalho por terceiro, devem ser verificáveis: a delimitação do objeto e a lista de anomalias; a classificação de cada anomalia com o documento que fixa o critério; a apuração da autoria material de cada serviço; a indicação do que não foi considerado vício e por quê; e a declaração de limite do trabalho. O CPC determina que o juiz aprecie a prova pericial levando em conta o método utilizado pelo perito (art. 479): método declarado é o que permite discordar da conclusão com fundamento.

Limite deste texto

Material técnico de referência, não parecer sobre caso concreto e não substitui laudo, projeto ou decisão judicial. O caso é apresentado de forma descaracterizada, sem identificação de partes, imóveis ou processo. Normas e dispositivos devem ser conferidos na redação vigente e na aplicabilidade ao objeto.