Estudo de caso: recalque de fundações em seis residências confrontantes com área verde

I – Objeto e elementos examinados

Trata-se de perícia destinada a determinar a causa do rebaixamento de seis residências de uma quadra de loteamento residencial, todas confrontantes, aos fundos, com área verde que acompanha o talude do terreno, e das manifestações patológicas delas decorrentes. O exame compreendeu a inspeção das edificações e da área verde, a análise do projeto de terraplanagem e dos projetos de fundação, o exame de relatórios de sondagem anteriormente executados e a realização de novas perfurações.

Foram examinados os projetos de fundação dos seis imóveis, com diâmetros e comprimentos de estacas; o relatório de duas perfurações de sondagem à percussão executadas na área verde, a pedido de um dos proprietários; o levantamento planialtimétrico do projeto de terraplanagem; imagens de satélite e de vista de rua anteriores e posteriores à implantação do loteamento; e os registros fotográficos e vídeos apresentados pelas partes, com o registro do escoamento superficial na área verde.

II – Manifestações observadas

A distribuição das manifestações, concentrada nos fundos dos lotes, orientou o exame para o terreno situado além da divisa; isoladamente, não permite conclusão quanto à causa e foi tratada como indício ao longo de todo o trabalho. Nas vistorias realizadas, constataram-se:

• trincas e fissuras em alvenarias internas e externas, com aberturas variáveis, em disposição horizontal, vertical e inclinada;
• afundamento de pisos, com descolamento de rodapé e desnível no encontro com as alvenarias;
• trincas e desaprumo nos muros de divisa entre os lotes, mais intensos nos trechos de fundo;
• concentração das aberturas na metade posterior das edificações, com redução em direção às fachadas.

III – Vistorias e investigação do subsolo

Foram realizadas duas vistorias, com intervalo aproximado de quatro meses, nos mesmos imóveis e com mapeamento fotográfico por lote. Em cada ponto de manifestação, o enquadramento foi repetido, de modo a permitir comparação direta entre as duas datas. Da comparação, verificou-se evolução das aberturas no intervalo, o que afasta a hipótese de quadro estabilizado. Não foi possível, com duas leituras, quantificar a velocidade de evolução; para tanto seria necessária série mais longa, com leitura instrumentada no mesmo ponto e com o mesmo instrumento.

Quanto ao subsolo, as duas perfurações existentes, executadas em dezembro de 2021, foram repetidas em abril de 2023. A perícia executou quatro novas perfurações, duas delas nos mesmos locais das anteriores, com profundidade da ordem de dez metros. Não se constatou nível d’água até as cotas perfuradas.

Da comparação entre as duas campanhas, resultou redução da resistência à penetração nas camadas mais superficiais, nas quais se apoiam os aterros das edificações e os muros de divisa. Como a redução foi verificada nos pontos comuns às duas campanhas, não se trata de variação entre pontos distintos do terreno. Cabe consignar a razão do procedimento: uma campanha isolada caracteriza o solo em determinada data, e a repetição no mesmo ponto caracteriza a variação, que é o dado de interesse na investigação de recalque e não pode ser obtido por inspeção visual.

IV – Relevo, drenagem e hipóteses examinadas

Do levantamento planialtimétrico e das imagens históricas, verificou-se que a implantação do loteamento não exigiu movimentação de terra significativa: os aterros foram pontuais, por lote. A drenagem superficial da área verde se processa no sentido do fundo dos lotes, perpendicularmente às curvas de nível.

Verificou-se que as edificações e os muros de divisa reduziram a seção de escoamento em dois pontos, um a montante e outro a jusante da quadra. Entre esses estreitamentos, a água permanece confinada, com encharcamento recorrente do solo, situação agravada pelo alteamento da crista do talude executado no mesmo período. No muro de fechamento do empreendimento, constataram-se aberturas executadas na base para passagem de água, uma delas obstruída; as aberturas indicam que a redução da capacidade de escoamento já havia sido percebida e, por serem pontuais, não alteraram o quadro.

Sobre esse conjunto, foram examinadas as hipóteses abaixo, com a verificação correspondente e o resultado obtido.

• Rebaixamento do lençol freático. Verificação: leitura do nível d’água em todas as perfurações. Resultado: não se constatou nível d’água até a profundidade executada; hipótese afastada.
• Apoio das fundações sobre aterro. Verificação: confronto entre os projetos de fundação e o perfil do terreno. Resultado: as estacas atingem o perfil original; hipótese afastada.
• Ruptura ou desaprumo do muro de fechamento. Verificação: inspeção do muro e de suas fundações. Resultado: muro de concreto pré-moldado, em bom estado de conservação, sem danos aparentes; a função de barreira decorre da presença do muro, não de sua ruína; hipótese afastada.
• Fundação incompatível com o solo. Verificação: confronto entre o projeto e a capacidade de suporte à época da execução. Resultado: as fundações foram dimensionadas para a condição original do solo, alterada posteriormente; hipótese afastada como causa primária.
• Insuficiência do sistema de drenagem da área verde. Verificação: análise do relevo, da seção de escoamento e das aberturas existentes. Resultado: confirmada.

V – Análise

Da conjugação dos elementos examinados, resulta a sequência abaixo, na qual cada passo decorre do anterior e tem evidência própria:

1. a implantação das edificações e dos muros de divisa reduziu a seção de escoamento da área verde, conforme o levantamento planialtimétrico e a leitura da drenagem superficial;
2. o escoamento superficial perde velocidade nos estreitamentos situados a montante e a jusante da quadra, conforme o registro de campo e as imagens apresentadas pelas partes;
3. a água permanece confinada no fundo dos lotes, mantendo o solo saturado por períodos prolongados, conforme os vídeos apresentados pelas partes, com o escoamento superficial registrado na área verde;
4. a percolação reduz a resistência das camadas superficiais de solo, conforme a comparação entre as duas campanhas de sondagem;
5. a deformação desigual do terreno produz recalque diferencial nas fundações, ao qual corresponde o padrão de fissuração observado, conforme o mapeamento fotográfico datado, com concentração das aberturas nos fundos e afundamento de piso no mesmo sentido.

VI – Conclusão, recomendações e limitações

Pelas vistorias realizadas, pelos elementos apresentados pelas partes e pelas verificações executadas, conclui-se que as edificações e os muros de divisa da quadra reduziram a seção de escoamento da área verde, com confinamento da água no fundo dos lotes; que o encharcamento recorrente produziu redução da resistência das camadas superficiais de solo, verificada entre as duas campanhas de sondagem; que a redução de resistência produziu deformação do terreno, com recalque diferencial das fundações e fissuração das alvenarias; e que as demais hipóteses examinadas não se sustentam frente aos dados obtidos.

Recomenda-se a elaboração de projeto e a execução de sistema de drenagem para a área verde, considerando as edificações existentes; a análise estrutural de cada imóvel, com verificação da necessidade de reforço de fundação; e a execução dos reparos somente após cessada a movimentação.

Não foi estimado o custo das intervenções: a estimativa exige projeto específico para o local, e orçamento elaborado sem projeto não teria correspondência com a execução. O trabalho determina a causa técnica das manifestações observadas; não quantifica dano, não imputa responsabilidade e não substitui projeto, orçamento ou decisão judicial.

Para a conferência do trabalho por terceiro, devem ser verificáveis: a delimitação do objeto, com indicação das manifestações e dos imóveis examinados; a formulação e o afastamento de cada hipótese alternativa, com o dado correspondente; o apoio da conclusão em série temporal, com vistorias datadas e ensaio repetido nos mesmos pontos; a remissão de cada passo da análise a evidência identificável no corpo do laudo; a resposta a todos os quesitos, inclusive ao que o perito considerou sem relação com o objeto; e a declaração do limite do trabalho. O CPC determina que o juiz aprecie a prova pericial levando em conta o método utilizado pelo perito (art. 479): quando o método não está descrito, não há o que apreciar além da conclusão.

Limite deste texto

Material técnico de referência, não parecer sobre caso concreto e não substitui laudo, projeto ou decisão judicial. O caso é apresentado de forma descaracterizada, sem identificação de partes, imóveis ou processo. Normas e dispositivos devem ser conferidos na redação vigente e na aplicabilidade ao objeto.